案情
2012年11月21日，纳尔特公司（甲方）与华星公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定纳尔特公司将涉案房屋租赁给华星公司。该合同第十条约定：双方一致同意，如在2013年5月11日前，甲方退还乙方已付房屋租金及已付租金20%的违约金（若甲方提前退还完毕乙方已付租金，则违约金相应递减），则甲方有权解除本合同，退还甲方租金收条，双方不再承担其他责任。本条款为甲方的一次性选择性权利，逾期不再享有。甲方在上述期限内未全部偿还乙方租金及其违约金的，甲方无权再以任何理由解除合同。2012年11月22日，华星公司向纳尔特公司支付450万元租金。后纳尔特公司未能按照约定于2013年5月11日前退还租金及支付违约金，华星公司入驻涉案租赁场地及房屋。纳尔特公司诉至法院，主张华星公司向该公司提供的是借款而非交纳租金，该公司已分5笔向华星公司支付利息787500元。纳尔特公司请求判令双方于2012年11月21日签署的《房屋租赁合同》无效。
裁判
北京市通州区人民法院经审理认为：纳尔特公司与华星公司虽然形式上签订的是租赁合同，但双方之间实际上是借款关系，纳尔特公司向华星公司借款450万元，其后纳尔特公司按月向华星公司支付了几笔借款利息。因双方企业间资金拆借的行为系法律法规所禁止，故双方以签订租赁合同的合法形式掩盖企业间资金拆借的非法目的，双方之间的租赁合同应属无效。据此判决：纳尔特公司与华星公司于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》无效。
判决后，华星公司提起上诉，主张双方签订的《房屋租赁合同》不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，企业间的临时资金拆借行为现属合法有效。请求撤销一审判决，改判驳回纳尔特公司的诉讼请求。北京市第三中级人民法院终审判决：一、撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第10581号判决；二、驳回纳尔特公司的诉讼请求。
评析
1.双方基础法律关系应为企业间借贷。当事人之间因民间借贷之外的其他表现形式形成的债权债务关系，虽当事人可以通过意思自治形成某种法律关系，但人民法院应当在审查双方当事人提交证据的基础上查明案件事实。本案中，双方虽然签订涉案租赁合同，且华星公司已实际占有、使用涉案房屋。但从双方约定的租赁合同解除条件、解除期限及租金数额、纳尔特公司按月支付数笔利息等事实，均存在不合常理或与房屋租赁关系不符之处，却更符合企业间借贷合同的实质要素。因此，双方的基础法律关系应为民间借贷合同。
2.纳尔特公司与华星公司之间借贷合同的效力。计划经济体制时期，企业间借贷一般无效。此后，合同法及相关司法解释的陆续出台，认定合同无效只能依据法律和行政法规的强制性规定。2015年9月1日施行的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对于民间借贷的主体进行了调整，其中，明确法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为均属于民间借贷，且第十四条对于民间借贷合同无效的情形予以列举式规定。因此，除存在合同法第五十二条及《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定等法定情形外，对于企业间借贷行为效力的认定，应给予有条件的认可。本案中，双方的借贷合同并不存在无效之情形，因此应认定为有效。
3.双方以租赁权作为借贷合同担保之效力。从涉案租赁合同第十条来看，双方签订的租赁合同实为对双方借贷合同的一种类似于让与担保的非典型担保行为——“租赁担保”。双方因借贷合同所签订的租赁合同实质上是对于华星公司450万元债权的担保，但此处让与的并非担保物的所有权，而是一种非典型但实践中存在的租赁权。现行民间借贷司法解释虽未设定租赁等债权担保，但法律或司法解释未创设的权利类型，并不排除当事人通过契约方式设定担保，形成受契约自由原则和担保之经济目的双重规范的债权担保关系，只要不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，当事人可依契约自由原则设定担保合同。当事人通过合同创设新型担保物权时，涉及合同效力的认定，只要不存在合同法第五十二条规定的合同无效等情形，不宜轻易否定以租赁权作为借贷关系之担保等非典型担保合同的效力。鉴于本案中，纳尔特公司的诉讼请求为判令双方于2012年11月21日签订的《房屋租赁合同》无效，并不涉及是否以租赁合同作为借贷关系的担保履行问题，故本案只对双方之间的租赁合同及借贷关系的效力进行认定，因纳尔特公司与华星公司因双方存在借贷法律关系而签订的租赁合同不存在无效之情形，故二审法院改判驳回纳尔特公司的诉讼请求。
本案案号：（2014）通民初字第10581号，（2016）京03民终3343号