成都房产专业律师

    公证炒房打出的擦边球

    不久前,福建省厦门市市民郭小姐又在厦门一中附近买了一套学区房。现在,转手就可以获利30万元。

    限购,并不能阻挡她买房的脚步。这两年,她至少买了七套房产,先后获利数百万元。只要办一个公证手续,就可以买卖房子,无须交税费,也不管限购。

    本报记者调查发现,在厦门,像郭小姐这样的“公证炒房者”越来越多。其中有人欢喜,赚到钱了;也有人哭泣,以为公证很安全,但还是被违约了,竹篮打水一场空。

    厦门市思明区人民法院民一庭法官戴建平介绍说,仅思明区法院今年上半年就受理因为公证炒房引发的官司近百起。法官提醒,公证交易的双方,都可能承担道德风险,可能付出预料之外的代价。

    何先生通过公证买来的房子,就被原房主“悄悄卖了”。去年年底,何先生打算将这套房产卖掉,经过房产中介,何先生找了一位姓黄的女买家,两人协商后很快签订了《房产买卖协议书》,成交总价为120万元,当天何先生就收到4万元定金。不久,何先生就收到了55万元购房款。

    钱到账后,何先生立即去银行办理解押,想还完房贷,就把房子交给黄女士,但是到了银行,何先生却发现所欠银行的按揭款已经被人提前还清了,而自己的房子竟早就过户给了一个姓郑的人。

    原来,何先生这套房子是前年从徐某手中买的,当时徐某到公证处公证了一份《委托书》,委托权限里约定,何先生有权代办房产出售手续。但让何先生没想到的是,自己还没有来得及行动,房子就已经“二易其主”了。徐某又把房子卖给另一位购房人,而且,都已经办理产权过户了。

    因为交不出房子,何先生被黄女士告上了法庭。法官介入调查后,发现这是一起一手房房东在公证交易后,一房两卖引发的官司。

    近日,厦门中院二审审理认为,何先生是接受徐某的公证委托出卖这套房产的,是代理行为,其行为也应该由徐某承担责任,终审判决要求一手房房东徐某向黄女士退还购房款59万元及合同违约金4万元。但是,判决也要求何先生要对一手房房东的巨额退赔承担连带保证责任。也就是说,如果一手房房东当老赖,不还钱或者没钱还,何先生就要退赔63万元给黄女士。

    与此同时,厦门市思明区法院的另一起案件,则说明了另一种纠纷形态。

    2011年4月底的一天,刘女士接到厦门某房产中介的电话,说一位姓颜的女士想买她那套面积约36.54平方米的住宅。收到通知后,刘女士立即赶到中介与颜小姐协商交易的事,两人很快达成协议,并签了《房产买卖协议》,规定房屋成交价为43万元。

    签协议的当天,颜小姐向刘女士支付购房定金9万元,很快又把剩余的购房款全补齐了。收到购房款后,刘女士就到厦门市鹭江公证处公证了一份《委托书》给颜小姐,授权颜小姐代为办理该房屋的出租、出售、办理房屋过户等手续。公证完之后,刘女士把房屋及产权证书交给了颜小姐,但是双方并没有约定办理过户登记手续的具体日期。

    两个月后,颜小姐将自己刚买到的房子以54万元的高价转手。刘女士听说后,怀疑自己遇到了炒房客,就到公证处办理了一份《终止委托声明》,要求终止颜小姐对该房屋的代理权。同时,刘女士还在公证处公证了一份《通知》,要求颜小姐8月17日前去办理过户手续。但是,颜小姐本来只想转卖,并不愿意过户,于是双方因此发生争议,并闹到了法庭。

    近日,厦门市思明区法院判决解除了双方的《房产买卖协议》。法官认为,刘女士单方终止委托公证的行为属于违约,应返还双倍定金和全部购房款。不过,颜小姐也不能将房子转卖赚钱了,因为,法官判决要求她将住宅及室内装修等原样返还给刘女士。

    ■新闻观察■

    公证炒房是怎样炒成的

    本报记者 郑金雄

    一位房产中介向记者透露,只要投资者将全额房款付给卖家,双方到公证处进行登记,投资者就会得到一份“全权委托代理公证书”,就有权将房子再卖出去。

    值得注意的是,这个过程并不用到房管局进行过户登记,“你的名字并不会出现在房管局的系统上,限购的制约根本不存在,你爱买多少套就买多少套,赚了差价以后,你就能将房子转出去。”

    由于是通过公证进行的交易,炒房者并不用付过户费,也无须缴纳契税。有了这种新招数,征收营业税的规定,对于已变身为“中间人”的投资客来说,已经成为一纸空谈。

    一位中介说:“过户是要买卖双方直接到房管局和税务局进行交易的,现在只做公证,根本就不用投资者出交易税费的钱,只要转嫁给真正的买家就可以了。”

    记者在采访中发现,投资者利用“全权委托代理公证”代替交易过户,在二手房市场得到的好处确实不少。其中最重要的就是逃避二手房交易的税费。

    按新国八条规定,对个人购买住房不足5年转手交易的,需要全额缴纳营业税。一套总价100多万元的房子,过户费、营业税,再加上中介费,要花10多万元交易费用。但是,投资客如果通过公证的方式,不以卖家身份出现,仅以“中间人”的身份操作,就完全可以避开政策,将营业税全部转嫁到“下家”的身上。

    有中介向记者透露:“这种方式现在很常见,一般都是投资者买下了房子,做了全权公证,两三个月后再把房子卖出去,中间的差价就可以全部落袋为安,一点税费都不用交。”

    据他介绍,要进行这种交易,必须有两个条件:一是全额付款;二是进行全权委托代理公证。在这个过程中,投资者要做的有两步:第一步,先全额付款将房子买下,与原业主签订买卖合同,然后到公证处进行“全权委托代理公证”取得对房屋的处理权;第二步,就是等到涨价时寻找买家,然后以代理人身份,将房子卖出,并与买家到房管局进行过户交易。

    这样的交易,就将炒房“游离”于限购调控之外。

    ■各方观点■

    公证交易房产,有空可钻风险很大

    本报记者 郑金雄

    “公证交易房产,两方都要承担巨大风险。”厦门市中级人民法院法官黄培芳说,一方面,如果二手房房东违约,一手房房东作为“被代理人”要承担违约责任。以徐某和何先生之间的公证交易为例,法官分析说,何先生是根据徐某的授权,作为徐某的代理人与黄女士签订了房产买卖协议,根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定,“代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任”,即徐某应对何先生的行为承担相应的法律后果,黄女士有权向徐某主张权利,徐某应退还黄女士已支付的购房款,并承担相应的违约责任。另一方面,如果一手房房东违约,二手房房东很可能需要承担“连带责任”。如上述案件中,何先生在《房产买卖协议书》第十七条中和对方约定:立约人何先生保证已取得一手房房东同意出售该房产的相关授权,并代表一手房房东签署本协议,若因房东原因导致该房产无法交易,立约人将承担相应的违约责任。根据这一约定,何先生应承担连带保证责任。

    黄培芳指出,一房两卖,是公证交易中最大的隐患。何先生遭遇的就是卖方一房两卖,并因此付出惨痛的代价。而实际上,卖方也要承担很大风险,因为,买方也可能一房两卖。一旦购房人一房两卖,拿到钱后“人间蒸发”,或者挥霍一空,那么,卖方就要承担连带责任。也就是说,需要和购房人共同承担被骗者的损失。

    厦门市鹭江公证处一位工作人员告诉记者,还没有取得产权证的房产,也可以通过公证进行交易。不过,她提醒购房人,在交易过程中,不能把公证《委托书》当合同用,因为委托是单方面的行为,存在一定风险,即一个卖房者可以通过《委托书》将同一房屋出售给不同的人。

    “房产公证,只是房屋买卖过程中的程序之一,物权的最后取得还可能受到商业风险和道德风险的影响。”因此,她建议,为了减少纠纷,购房者办完公证之后,应尽快去办理房屋过户手续,如果长时间不过户,可能会遇到一房多卖,或者因其他因素而最终无法取得房屋所有权,从而产生纠纷。

    福建信海律师事务所林敏辉律师在接受记者采访时表示,目前这种交易方式并不违反相关的规定。“投资者与原业主签订了全权代理公证后,就有权利对其房产进行处理。”这是目前限购政策下的一大漏洞。

    不过,林律师同时提醒,这种“全权委托代理公证”的方式对于第一手卖家和投资者都存在着很大的风险。如果房价上涨,一手卖家在有利可图的情况下,可以要求单方撤销公证,要求按政策进行过户交易,致使投资者无法规避政策,并有可能导致第三方违约或者投资亏损。而对于一手卖家而言,利用公证把房子卖出也有很大风险,一旦投资客公证后再次交易时对第三方违约,因为投资者是代理行为,由此而导致的违约责任将归责于一手卖家。